Projektconsulting für Immobilien im Sozialbereich

Was müssen Sie bei Ihren Projekten beachten?

Für die Abwicklung von Immobilienprojekten im Sozialbereich biete ich eine spezialisierte Finanz-Unternehmensberatung an, die klassische Projektfinanzierung beinhaltet.

Um mit einer realistischen Planung für die Finanzierung eines Projektes beginnen zu können, müssen alle Kosten vollständig und nachvollziehbar erfasst und definiert werden. Anschließend stelle ich diese gesicherten Finanzierungsquellen gegenüber.


Portfolio der Unternehmensberatung im Projektablauf:
  • Planung / Projektierung.
    • Standort- und Bedarfsanalyse
    • Ankaufkalkulation
    • Prüfung der Förderkulisse
    • Erstellung einer tragfähigen Finanzierungsstruktur (EK / FK)
  • Realisierung / Bau.
    • Liquiditäts- und Mittelabflussplanung
    • Kostencontrolling der Baukosten nach Kostengruppen (DIN276) und der Finanzierungskosten
    • Anpassung der Finanzierung und Reportings gegenüber Banken / Fördergebern
  • Fertigstellung / Betrieb.
    • Überwachung und Monitoring der Einnahmen und Ausgaben zur Sicherstellung eines angemessenen Cashflows und Eigenkapitalrendite
  • Investor-Modell.
    • Verkauf des Immobilen Projektes nach Fertigstellung an einen Investor unter Berücksichtigung eines Trägers und der Renditeerwartungen

Schwerpunkte meiner Beratungsinhalte:

  • Gesamtfinanzierung strukturieren.
    • Eigenkapital
    • Bankkredit
    • Förderkredite / KfW
    • Zuschüsse des Landes bzw. der Kommune
  • Businesspläne und Wirtschaftlichkeitsberechnungen erstellen.
    • Für Kita-und Betreutes-Wohnen-Projekte (inkl. Miet- und Belegungsannahmen)
  • Mieten und Services kalkulieren.
    • Abstimmung mit Förderstellen
    • Strukturierung von Darlehen / Laufzeiten (passend zur Zielgruppe)
  • Ziel und Laufzeit des Projekts definieren und überwachen.
    • Planungshorizont
    • Betreiber- oder Investormodell
  • Eigenmittel definieren.
    • Eigenkapital
    • Rücklagen
    • Mezzanin-Kapital (falls relevant)
  • Fremdmittel planen.
    • Bankkredite
    • Fördermittel
    • Zuschüsse mit Laufzeit, Zinssatz und Bedingungen
  • Kapitalbedarf ermitteln.
    • Einmalige Startinvestitionen und Anlaufverluste bis zur Gewinnschwelle bzw. Kostendeckung berechnen
  • Liquiditätsplan erstellen.
    • Monatliche Einzahlungen und Auszahlungen gegenüberstellen, um Engpässe zu erkennen und nötige Kreditlinien oder Reserven einzuplanen.
  • Wirtschaftlichkeitsrechnung erstellen.
    • Nach Art des Projektmodells (Betreiber oder Investor bzw. Fondsgesellschaft)
  • Renditegrößen bewerten.
  • Modell und Kennzahlen mit laufenden IST-Größen erstellen und überprüfen.
    • Einschliesslich Abweichungs- und Risikoanalysen

Beispiele zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit eines Immobilienprojekts

Betreiber
Beispiel für eine IRR-Betrachtung mit Betreibermodell (Kita vs. Fondgesellschaft)
Investor
Beispiel für eine IRR-Betrachtung (Kita mit Verkauf an einen Investor)

Wichtige Kennzahlen zur besseren Finanzplanung:

  • Renditen.
    Risiko und Bindungsdauer von Projekten bestimmen, welche Rendite realistisch bzw. erforderlich ist. Diese werden vornehmlich über zwei wesentliche Kenngrößen ermittelt und gesteuert – Internal Rate of Return (IRR) und Cash-on-Cash.
    Zudem dient misst die Net Initial Yield (NIY) die Nettoanfangsrendite mit Bezug zum Kaufpreis und dient damit als Primärbenchmark für Investoren.
  • Internal Rate of Return (IRR).
    Die IRR ist eine zeitgewichtete Renditekennzahl, die alle Zahlungsströme eines Projekts über die gesamte Laufzeit berücksichtigt. Sie eignet sich, um alternative Projekte oder Standorte zu vergleichen und zu prüfen, ob die gesamthafte Verzinsung (inklusive späterem Verkauf oder Rückzahlung) über der eigenen Mindestrenditeanforderung liegt.
  • Cash-on-Cash.
    Diese Kennzahl misst den jährlichen Netto-Cashflow (nach Betriebskosten, Zinsen, Tilgung) im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Betreiber schauen für die operative Steuerung stärker auf Cash-on-Cash, weil diese Kennzahl anzeigt, wie viel Liquidität aus dem Betrieb im Jahr tatsächlich zurückfließt. Somit kann beurteilt werden, ob der laufende Cashflow reicht, um Zinsen, Tilgung, Pacht und Unternehmerlohn zu decken und ob sich zusätzliche Investitionen aus dem laufenden Überschuss tragen.
Mailliart

Mein Name ist Michael Mailliart und ich habe langjährige Erfahrung aus Finanz- und Controlling Tätigkeiten in leitender Funktion bei produzierenden Unternehmen und im Dienstleistungsbereich.

Seit 2015 berate ich Kfz-Reparaturwerkstätten in Finanz- und Steuerungsfragen. Auf der Basis meines tiefen Branchen Know-hows und einer Unternehmens- und Prozessanalyse erstelle ich Strategien mit Business Plänen, Finanzmanagement und Kennzahlen bis hin zu Investitions- und Wirtschaftlichkeitsrechnungen.

Von 2016 bis 2025 war ich ais Transferpreisbeauftragter in einem Konzern tätig und habe dort das strategische und operative Verrechnungspreis-Management aktiv durchgeführt.

Ich berate und unterstütze seit 2020 Immobilien-Projektierungsunternehmen für Projekte im sozialen Bereichen (Kita und Pflegebetreuung).

Aber keine Angst vor Fachbegriffen – dahinter steckt mein Ziel, Sie bei wichtigen Unternehmensentscheidungen zu unterstützen und langfristig zu begleiten: seriös, mit schnellen Reaktionszeiten, angemessener Vergütung und nachhaltigen Erfolgen für Sie.

Project-Move C●nsulting
  • Founder: Michael Mailliart
Unternehmen
  • Ihr Partner zur wirtschaftlichen Steuerung von Kfz-Reparaturbetrieben, Immobilien im Sozialbereich und Transferpreismanagement
Standort
  • Alpenveilchenstraße 35
  • 80689 München
Kontakt

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